Par FERNANDO NOGUEIRA DA COSTA*
La concentration séculaire des richesses immobilisées est l'une des explications du non-développement d'une économie de marché des capitaux ici.
Le moyen le plus traditionnel de maintenir la richesse au Brésil est l'immobilier. Ce type d'enrichissement a été mis au jour récemment avec la révélation du blanchiment d'argent sale par une "famille" avec l'achat en "cash money" de 51 des 107 biens détournés par détournement de fonds publics pour rémunérer des conseillers parlementaires.
Le 18 septembre 1850, l'empereur Dom Pedro II signa la loi foncière, par laquelle il fut décidé de diviser la campagne en grands domaines plutôt qu'en petites propriétés. Aujourd'hui encore, seulement 0,7 % des propriétés ont une superficie supérieure à 2 20 hectares (XNUMX km2), mais elles occupent ensemble près de 50 % de l'espace rural brésilien.
Cette concentration séculaire de richesses immobilisées est l'une des explications du non-développement ici d'une économie de marché des capitaux, florissante comme celle de l'Amérique du Nord. Là-bas, le « rêve américain » d'immigrants capables de « faire l'Amérique » par la conquête de terres par le génocide des indigènes a fourni suffisamment de ressources à de nombreux investisseurs pour acheter des actions dans de grandes sociétés cotées en bourse.
Depuis 2000, les fonds propres ont augmenté tandis que les taux d'intérêt ont baissé en raison de la tendance déflationniste mondiale induite par la mondialisation des échanges avec la nouvelle division internationale du travail et les tendances démographiques. L’analyse du cabinet McKinsey – La hausse et la hausse du bilan mondial [Endless Rise of the Global Balance Sheet] a trouvé une forte corrélation inverse entre les moyennes mobiles sur cinq ans des actions et les taux d'intérêt nominaux après 2000.
Les actifs immobiliers illustrent la base des plus-values et leur relation avec les taux d'intérêt. Les prix de l'immobilier ont augmenté, triplant environ en moyenne dans les dix pays de l'échantillon de McKinsey, de 2000 à 2020.
Cependant, il n'y a pas toujours eu l'impact attendu d'un revenu locatif plus élevé, compte tenu de sa proportion par rapport à la valeur du bien, évaluée comme un coût d'opportunité d'immobilisation de ce capital au lieu de le vendre pour obtenir des liquidités pour des investissements financiers. À certains endroits, cette attente s'est inversée en raison de la forte baisse des revenus locatifs.
Les rendements locatifs ont diminué dans ces cas lorsque la baisse des taux d'intérêt a eu un impact sur les coûts d'emprunt. La baisse des taux d'intérêt a joué, dans d'autres cas, un rôle déterminant dans la hausse des prix de l'immobilier, en raison de la fuite des revenus fixes vers les revenus variables et, surtout, en pariant sur la fermeté à la hausse des prix de l'immobilier à revendre et à fournir les gains en capital.
L'offre inélastique de terrains sur les terrains urbains dans les métropoles a également joué un rôle, sinon on s'attendrait à ce que les loyers baissent à mesure que les taux d'intérêt baissent, plutôt que les prix de l'immobilier augmentent. L'Australie, le Canada, la France et le Royaume-Uni ont connu la plus forte croissance de la valeur des propriétés résidentielles par rapport au PIB.
Parmi les plus-values liées à l'immobilier dans le monde, environ 55 % provenaient de la hausse des prix des terrains, tandis que 24 % étaient attribués à la hausse des coûts de construction. Les 21 % restants étaient le résultat d'investissements nets, c'est-à-dire la construction de nouveaux logements ou l'amélioration de logements existants.
Selon McKinsey, la moitié de la croissance de la valeur nette des ménages provient de la hausse des valorisations boursières, en particulier en Chine, en Suède et aux États-Unis. Un autre 40% provenait de l'augmentation des évaluations immobilières.
La valeur des logements en Australie, au Canada, en France et au Royaume-Uni a augmenté de plus d'un multiple complet du PIB. La valeur nette des ménages a également augmenté en raison de l'augmentation des dépôts qui leur ont été versés, en raison de la création d'argent bon marché et des mesures de relance ("assouplissement monétaire"), cependant, la dette du secteur du logement est restée relativement stable par rapport au PIB.
En bref, un scénario approche où la longue période de divergence entre une inflation et des taux d'intérêt faibles et des prix d'actifs élevés pourrait toucher à sa fin. Il est possible que les prix élevés des actifs finissent par s'inverser pour retrouver leur relation à long terme avec le PIB, c'est-à-dire une plus grande stabilité dans la relation entre la valeur des actions et les flux de revenus, comme cela s'est produit dans le passé.
Des investissements accrus dans la reprise post-pandémique, l'économie numérique ou la durabilité pourraient modifier la dynamique épargne-investissement. La reprise de l'inflation pourrait exercer une pression sur les taux d'intérêt extraordinairement bas en vigueur dans le monde jusqu'à la pandémie, avant l'effondrement des chaînes de valeur mondiales, tant productives que commerciales.
Cela conduirait à une baisse des valeurs de marché des actifs immobiliers. Ils ont soutenu la croissance de la valeur nette mondiale au cours des deux dernières décennies.
Cela vaut la peine de se demander : est-il sain pour la société que les prix élevés de l'immobilier, au lieu d'investir dans des actifs productifs, soient le moteur de la croissance économique ? Cet achat et cette vente de propriété privée sur un stock de richesse ne sont-ils pas improductifs, construits principalement à partir des augmentations de prix sur la richesse existante ?
Le logement abordable, en particulier, est devenu une demande chérie pour la génération Y. Ses jeunes n'ont pas les moyens d'acheter des maisons et de fonder une famille aussi tôt que les générations précédentes. Cela alimente l'inflation des loyers.
En Allemagne, une campagne populaire est en cours pour prendre le contrôle de grands immeubles locatifs résidentiels et les transformer en propriété publique. Aux Pays-Bas, l'idée d'interdire aux investisseurs d'acheter des maisons à bas prix pour exploiter le bail fait débat.
À Séoul, en Corée du Sud, le prix moyen d'un appartement et d'un logement en sous-sol a augmenté de 90 % dans des sous-sols sujets aux inondations et les décès de familles sont devenus une honte nationale. Le dirigeant chinois Xi Jinping a fait du logement abordable un cri de ralliement important dans sa campagne pour la prospérité générale en déclarant que "les maisons sont faites pour y vivre, pas pour la spéculation".
Et ici, au Brésil, tout simplement, la mauvaise gouvernance a changé le nom du programme Minha Casa, Minha Vida et vidé le budget des subventions sociales. Le logement abordable est le problème économique le plus pressant pour la mobilité sociale des plus pauvres.
La mobilité rendue possible par la technologie numérique et la flexibilité croissante du travail en face à face dans l'ère post-pandémique peuvent atténuer une partie de la pression. C'est au cas où il y aurait une fuite des habitants des métropoles vers des villes plus petites.
La demande de biens résidentiels est fortement impactée par trois facteurs : (i) la démographie ; (ii) le revenu du ménage ; et (iii) le crédit immobilier. D'une part, les tendances démographiques changent, d'autre part, les revenus et le crédit sont plus volatils dans les différentes phases du cycle économique.
Le marché du travail dans la pandémie a aggravé la détérioration de l'emploi et du pouvoir d'achat de la population, affectant négativement la dynamique du marché immobilier. Aussi la détérioration des conditions de crédit immobilier, après avril 2013, auparavant abondantes et relativement bon marché, a inversé le financement et la boom immobilier.
En termes de pouvoir d'achat, la plupart (66%) des répondants à l'enquête Raio X FipeZAP+, au 2e trimestre 2022, ont déclaré avoir un revenu mensuel du ménage égal ou inférieur à 10.000 XNUMX R$.
En termes d'objectif, une part majoritaire, mais de plus en plus réduite, d'acheteurs (passant de 67% début 2019 à 55%) a déclaré son intention d'utiliser le bien comme logement, tandis que le reste (45%) a classé l'achat de la propriété comme une forme d'investissement. Parmi ceux qui optent pour cette finalité, l'intérêt à retirer des revenus de la location du bien acquis l'emporte (81 %) au détriment de la plus-value à la revente (19 %).
Parmi les répondants ayant l'intention d'acquérir un bien immobilier dans les prochains mois, 88% des répondants ont déclaré avoir l'intention de l'utiliser pour le logement, notamment, dans le but de vivre avec quelqu'un (82%). Vivre seul était de 15% et 3% d'acheter pour quelqu'un d'autre pour vivre, c'est-à-dire pour être donné.
Le coût d'opportunité pour les investisseurs à Campinas est remarquable : de janvier 2013 à novembre 2019, la variation de l'indice des ventes FIPEZAP a cumulé 31 %, tandis que le CDI a varié de 91 %. À São Paulo, compte tenu de la spéculation immobilière, de janvier 2008 à novembre 2019, la variation de l'indice des ventes FIPEZAP a cumulé 243 %, tandis que le CDI a varié de 212 %.
Revenant à la question de l'achat d'un bien immobilier pour blanchir de l'argent, la question se pose : si une personne corrompue s'approprie l'argent d'autrui, à quoi cela sert-il ? Pas pour mettre dans des cartons. C'est profiter, par exemple, de la vie dans un manoir luxueux. Ce symbole d'enrichissement attire le criminel. Il recherche l'ascension sociale. Seul.
*Fernando Nogueira da Costa Il est professeur titulaire à l'Institute of Economics d'Unicamp. Auteur, entre autres livres, de Réseau de soutien et d'enrichissement. Disponible en https://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2022/09/20/rede-de-apoio-e-enriquecimento-baixe-o-livro/
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