Par David Harvey*

Au cours de ce siècle, le logement est devenu un instrument d'accumulation de capital et de gain spéculatif. Le crédit et la liquidité ont inondé les marchés immobiliers, déplaçant l'attention de l'immobilier vers la terre

Une maison est une chose très simple. Mais c'est aussi une marchandise, ce qui signifie qu'elle regorge de « subtilités métaphysiques et de délicatesse théologique », comme Marx l'a dit un jour. J'ai grandi dans une maison dans un quartier ouvrier sûr, sécurisé et respectable de la Grande-Bretagne d'après 1945. La maison était une valeur d'usage – « apathique dans sa banalité ». Il constituait un espace sûr, quoique plutôt répressif, où l'on pouvait manger, dormir, socialiser, lire des histoires, faire ses devoirs ou écouter la radio ; un endroit où la famille, avec toutes ses complexités et tensions internes, pourrait habiter et communiquer sans trop d'interférences extérieures. Les relations avec les voisins étaient cordiales et solidaires, mais pas intimes. C'était la ville de la valeur d'usage.

Je me souviens, cependant, du jour où l'hypothèque a été remboursée. Il y avait une petite fête. J'ai réalisé alors que la maison avait une valeur d'échange qui pouvait être transmise aux générations futures (comme moi). Mais cela n'a jamais été un sujet de conversation. Non loin de là, il y avait des logements sociaux. Ils me semblaient bien, mais quand je sortais avec une fille là-bas, ma mère désapprouvait fortement - c'étaient des bons à rien à qui on ne pouvait pas faire confiance, a-t-elle dit. Mais ils semblaient également avoir un logement sûr dans un cadre de vie pas si mal, quoique un peu insipide.

Nous écoutions les mêmes émissions de radio et les enfants jouaient aux mêmes jeux dans la rue. Mais au moment des élections, ils ont soutenu les travaillistes. Dans mon quartier il y avait des affiches, des travaillistes, mais aussi des tory. La propriété ouvrière, promue à partir des années 1890 en Grande-Bretagne, a toujours été un instrument de contrôle social et de défense contre le bolchevisme. Aux États-Unis, on dit souvent : "les propriétaires accablés de dettes ne font pas grève".

Dans les années 1980, l'accent a changé. Margaret Thatcher a liquidé le programme de logement social et les gens sont devenus plus profondément préoccupés par la valeur d'échange de leurs maisons. Les coopératives de crédit hypothécaire qui faisaient la promotion du logement sont passées des institutions locales de la classe ouvrière à des banques. En 1981, près d'un tiers de toutes les maisons en Grande-Bretagne appartenaient au secteur public, mais en 2016, ce pourcentage était tombé à moins de 7 %. Dans un monde néolibéral idéal, il ne devrait pas y avoir de logement social.

Comme le soutient Colin Crouch, « les locataires de logements sociaux sont le résidu indésirable d'un passé pré-néolibéral ». Nous étions définis comme une démocratie de propriétaires. Des logements ont été mis en location ou aménagés. Alors peut-être que les gens pourraient déménager dans un quartier avec un statuts sociale supérieure. L'accent était mis sur l'amélioration de la maison en tant que valeur d'échange, en tant que forme d'épargne et en tant que lieu d'augmentation de la richesse personnelle. La richesse individuelle sous forme de logement était un sujet de conversation courant. Les indésirables (comme les personnes de couleur ou les immigrants) seraient tenus à l'écart pour protéger les valeurs immobilières du quartier. La ségrégation s'est intensifiée et les communautés fermées ont prospéré. Les espaces ont été réduits et les zones urbaines communes ont rétréci.

À la fin du siècle, l'accent avait de nouveau changé. Le logement était considéré comme un instrument d'accumulation de capital et de gain spéculatif. C'est devenu un guichet automatique à partir duquel les gens pouvaient extraire de la richesse en refinançant leurs hypothèques. Le crédit et la liquidité ont inondé les marchés du logement, faisant grimper et baisser les prix des maisons. Mais derrière ce changement a émergé un pouvoir bien plus monstrueux.

L'accent n'était pas mis sur la propriété, mais sur le terrain sur lequel elle se trouvait. La différence entre la valeur actuelle du terrain et la valeur qui aurait pu être utilisée dans sa mesure maximale et optimale a attiré les investisseurs. Pour réaliser ce gain spéculatif, soit les utilisations existantes devaient être déplacées et les occupants expulsés, soit les résidents devaient payer des loyers fonciers plus élevés pour avoir le privilège d'y rester.

Des exemples dramatiques peuvent être trouvés dans toutes les grandes régions métropolitaines du monde. Prenons le cas de la Chine. Les prix des terrains ont quintuplé en Chine entre 2004 et 2015. Avant 2008, la valeur des terrains représentait en moyenne 37 % des prix des logements à Pékin. Après 2010, ce chiffre est passé à 60 %. Partout dans le monde, les populations à faible revenu ont été soit expulsées, soit accablées par des loyers qui montaient en flèche. "Des millions", a écrit Dinny McMahon dans son livre La Grande Muraille de la Dette de Chine [Le grand mur de la dette chinois], "ont été exclus des marchés du logement dans les villes où ils vivent, et la situation ne fera qu'empirer".

Marx n'aurait pas été surpris. "La pauvreté est une source plus fructueuse pour la location de maisons que les mines de Potosi ne l'étaient pour leurs propriétaires", a-t-il déclaré. « Un pouvoir énorme » s'accumule dans les propriétés foncières, ce qui permet « d'exclure les travailleurs engagés dans une lutte pour les salaires de la terre elle-même comme lieu de résidence ». C'est, poursuit-il, « le bail du terrain et non la maison qui fait l'objet de spéculation ».

Dans de nombreux quartiers, les populations à faible revenu ont été expulsées pour faire place à des opportunités d'investissement haut de gamme, des condos coûteux et des conversions vers de nouveaux usages, comme Airbnb. Ce n'était plus la simple valeur d'échange qui animait l'activité sur le marché immobilier, mais la poursuite de l'accumulation du capital par sa manipulation. La hausse rapide des prix de l'immobilier semble profiter aux propriétaires, mais les principaux bénéficiaires sont en fait les banques, les établissements de crédit et les grands conglomérats et fonds de couverture qui a rejoint le jeu spéculatif.

Cela est devenu évident lorsque le crash. Les banques ont été renflouées et les propriétaires ont été jetés aux requins de la bourse. Aux États-Unis, des millions de personnes ont perdu leur logement à la suite de saisies en 2007-10, tandis que dans le secteur locatif, le rythme des expulsions de populations à faible revenu s'est accéléré partout, avec des conséquences sociales dévastatrices. Toi fonds de couverture et les sociétés de private equity ont acheté des maisons saisies à des prix de vente flash et gagnent maintenant une somme considérable grâce à leurs opérations. Dans ce qui reste du secteur public, l'austérité a entraîné un mauvais entretien et une détérioration du parc immobilier, au point où, nous a-t-on dit, seule la privatisation permettrait d'améliorer les choses.

Les privatiseurs se sont avérés être des experts en matière d'expulsions, de sorte que la conversion de logements abordables pour les populations à faible revenu en logements de marché rentables a été accélérée. C'est la ville du gain spéculatif : l'occupation devient instable et éphémère, les solidarités sociales et les liens de voisinage se désagrègent, et les gens de l'immobilier annoncent des quartiers sophistiqués, généralement fermés, aux qualités fictives de vie supérieure. C'est même devenu un métier à plein temps : « imaginer urbain », comme on l'appelle.

La réalité est l'érosion des relations sociales, avec des résultats terrifiants. Glyn Robbins déclare à propos de la vague de criminalité qui a balayé Londres : « La politique urbaine néolibérale et à but lucratif a produit des villes dans lesquelles de nombreux jeunes ont littéralement le sentiment qu'ils n'ont pas leur place. Ils trouvent presque impossible de trouver un logement abordable dans les communautés où ils sont nés, ce qui entrave leur capacité à développer une vie indépendante.

Leurs attachements sociaux, leur sentiment d'appartenance et leur sens du respect pour le monde des adultes ont été poussés au point de rupture. Rien de plus parfaitement calculé pour créer une situation dans laquelle les jeunes ne se soucient ni de la vie des autres ni de la leur. C'est un monde différent de celui dans lequel j'ai grandi. Mais la maison reste une maison.

Différentes formes de valeur ont toujours coexisté, mal à l'aise, avec la forme marchandise. Sa co-évolution dans l'histoire récente des marchés immobiliers a abouti à l'impasse actuelle, dans laquelle l'évaluation spéculative détermine que plus de la moitié de la population de la planète Terre ne peut trouver un logement décent dans un cadre de vie décent en raison du pouvoir hégémonique des capitaux sur les marchés fonciers et immobiliers. Ça n'a pas à être comme ça.

Alors que je terminais récemment mes études, je suis tombé sur une brochure publiée par le "Metropolitan Housing Board of New York" en 1978. Le titre était "Housing under the Domaine public : la seule solution”. En 1978, le "Department of Housing and Urban Development" des États-Unis disposait d'un budget de 83 milliards de dollars pour aider à poursuivre cette solution. Des coopératives à capital limité et même des fiducies foncières communautaires ont vu le jour dans la plupart des grandes villes pour proposer des solutions hors marché. En 1983, le budget du Département avait été réduit à 18 milliards de dollars, jusqu'à sa suppression dans les années 1990 pendant les années Clinton. Quarante ans plus tard, je me retrouve à réfléchir aux conséquences désastreuses dans le monde de ne pas poursuivre résolument la solution évidente : le logement social. La valeur d'usage doit primer.

*David Harvey est enseignant à Graduate Center de la City University of New York (CUNY).

Traduction : André Campos Rocha et Carlos Pissardo

Article initialement publié sur Tribune Magazine.